【新城控股(601155)】保质保量积极进取,开发水平值得信赖

——陈聪,张全国,联系人:郭一辰


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市场稳步向前,大公司优势固化。我们预计,在按揭利率小幅上升的背景下,2018年全国商品房销售额可能会出现同比小幅下降。但是,龙头公司凭借资金成本,供应链管理和拿地能力确立的竞争优势很难撼动。我们预期行业龙头地位将会保持稳固,大企业销售增速将明显高于行业,市场份额持续提升。


积极进取的行业新龙头。公司是近两年极少数跻身行业TOP 15的新龙头企业之一。凭借持久、踏实、勤奋的骆驼精神,严格的管理制度和有竞争力的激励机制,公司从区域性房企成长为全国布局的龙头房地产企业,目前权益资源储备建筑面积约4000万平米,分布在长三角,京津冀和珠三角等城市群。


新增土储质量上乘。公司在过去几年积极拿地,跨越式提升资源储备,公司历年拿地规模都明显大于销售规模。仅2017年下半年以来,公司新增权益储备货值就超过1300亿元,而公司2017年全年全口径销售规模仅1200余亿元。尽管公司也为此付出杠杆率快速提升的代价,但目前公司销售回款较为顺利,资金压力不大。2017年下半年至今,公司新增权益总地价336亿元,权益总建筑面积1507万平米。我们测算,这部分土地储备的潜在毛利率约24%,公司拿地能力值得信赖。


产品线丰富拿地渠道,具备市场化并购能力。公司重视商业综合体品牌打造,吾悦广场品牌已经具备了较好的口碑。商业综合体对于公司的意义不仅是新的盈利增长点,也助力公司获得优质资源。公司擅长市场化并购,多管齐下拿地有效控制了土地成本。


开发能力出色,保证盈利持续增长。公司从长三角走向全国,目前已经布局77个城市(含县级市),城市数量的增加和单个城市市场占有率的提升,共同推动公司规模扩张。公司住宅业务产品多样化,制造流程标准化,既迎合客户和土地出让方的需要,又控制了开发成本。相比周边竞品,公司产品往往享受品质溢价。在过去几年,公司快速发展和市场繁荣,拿地进取有关,但也和自身的开发能力密不可分。


风险提示:资金成本上升致使盈利能力下降的风险;按揭贷款利率上升,销售下滑的风险;商业综合体经营管理不善的风险。


盈利预测和估值:我们认为,公司在拿地能力和开发能力方面都具备鲜明特色,而一定的规模优势又保证了公司资金成本和大多数民营企业相比不落下风,商业综合体的开发丰富的企业产品线,进一步增强了企业发展的动能。我们给予公司2017/2018/2019年2.35、2.98和3.27元的EPS预测,测算公司NAV46.87元/股。我们结合绝对估值法和相对估值法,给予公司38.68元/股的目标价格。公司当前股价32.17元/股,首次覆盖给予“买入”评级。




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